Hukum Dan Pranata Pembangunan

1. Pengertian Hukum

Hukum adalah sistem yang terpenting dalam pelaksanaan atas rangkaian kekuasaan kelembagaan.dari bentuk penyalahgunaan kekuasaan dalam bidang politik, ekonomi dan masyarakat dalam berbagai cara dan bertindak, sebagai perantara utama dalam hubungan sosial antar masyarakat terhadap kriminalisasi dalam hukum pidana, hukum pidana yang berupayakan cara negara dapat menuntut pelaku dalam konstitusi hukum menyediakan kerangka kerja bagi penciptaan hukum, perlindungan hak asasi manusia dan memperluas kekuasaan politik serta cara perwakilan di mana mereka yang akan dipilih.

2. Pengertian Pranata

Pranata atau institusi adalah norma atau aturan mengenai suatu aktivitas masyarakat yang khusus. Norma/aturan dalam pranata berbentuk tertulis (undang-undang dasar, undang-undang yang berlaku, sanksi sesuai hukum resmi yang berlaku) dan tidak tertulis (hukum adat, kebiasaan yang berlaku, sanksinya ialah sanksi sosial/moral (misalkan dikucilkan)). Pranata bersifat mengikat dan relatif lama serta memiliki ciri-ciri tertentu yaitu simbol, nilai, aturan main, tujuan, kelengkapan, dan umur.

3. Pengertian Hukum dan Pranata Pembangunan

Jadi dapat di artikan bahwa hukum pranata pembangunan adalah suatu peraturan perundang – undangan yang mengatur suatu sistem tingkah laku sosial yang bersifat resmi yang di miliki oleh kelompok ataupun individu dalam kerangka mewujudkan kesejahteraan hidup bersama.

Pranata yang telah disahkan menjadi produk hukum dan merupakan satu kebijakan publik. Kebijakan public itu sendiri merupakan pola keterganungan yang kompleks dari pilihan-pilihan kolekstif yang saling tergantung, termasuk keputusan-keputusan untuk bertindak atau tidak bertindak, yang dibuat oleh badan atau kantor pemerintahan. Salah satu elemen kebijakan adalah peraturan perundang-undangan sebagai suatu kerangka legal formal yang memberikan arah bagi rencana tindak operasional bagi pihak-pihak terkait (stakeholder) yang diatur oleh kebijakan tersebut. Peraturan perundang-undangan merupakan kesatuan perangkat hukum antara peraturan yang satu dengan peraturan lainnya memiliki hubungan keterikatan.
Berdasarkan Ketetapan MPR No. III/MPR/2000 tentang Tata Urutan Peraturan Perundang-undangan, maka hiraki dari peraturan di Indonesia adalah :[7]

1. Undang Undang Dasar 1945 (UUD 1945)
2. Ketetapan Majelis Permusyawaratan Rakyat (MPR)
3. Undang-Undang (UU)
4. Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang (Perpu)
5. Peraturan Pemerintah (PP)
6. Keputusan Presiden (Keppres)
7. Peraturan Daerah (Perda)

Elemen pelaksana lainnya dari Keputusan Presiden adalah Peraturan/Keputusan Menteri sebagai arahan bagi pelaksanaan kewenangan bidang pemerintahan tertentu yang kedudukannya secara hirarki langsung dibawah Keputusan Presiden. Peraturan Daerah hendaknya juga mengacu kepada Peraturan/Keputusan Menteri sehingga arah pembangunan di daerah-daerah dapat berlangsung secara terintegrasi.

4. Contoh Kerjasama Antar Pelaku Pembangunan

PERJANJIAN KERJA SAMA PELAKSANAAN KONSTRUKSI

Pada hari ini, Senin, tanggal 15 Juni tahun 2004, kami yang bertanda tangan di bawah ini:

1. DR. Ir. IHANG PUTRA BANGSA, SH., Direktur PT. Cipta Petrol Investama bertempat tinggal di Jl. Tamansiswa No. 158 A Yogyakarta, dalam hal ini bertindak dalam jabatanya tersebut, selaku demikian mewakili Direksi dari dan karena itu untuk dan atas nama serta sah mewakili PT. Cipta Petrol Investama, berkedudukan di Jl. C. Simanjtak No. 12 Yogyakarta, berdasarkan Pasal 21 Anggaran Dasarnya yang dimuat dalam Akta Notaris No. 121 Pen. PT/XII/1977, tanggal 12 Desember 1977, yang termuat dalam Berita Negara Republik Indonesia tanggal 14 Februari 1978, No. BN 125/PT/II/1978, Tambahan No. TLN 202/PT/II/1978, selanjutnya disebut sebagai PIHAK PERTAMA.
2. Dr. JOHN HOWARD, LLM, Direktur West Wing Build Corporation, dalam hal ini bertindak dalam jabatanya tersebut, selaku demikian mewakili Direksi dari dan karena itu untuk dan atas nama serta sah mewakili West Wing Build Corporation, berkedudukan di Jl. Kanguru No. 207 Sidney Australia, untuk selanjutnya disebut PIHAK KEDUA.

PIHAK PERTAMA dan PINAK KEDUA selanjutnya secara bersama-sama disebut PARA PIHAK.

Menimbang

1. Bahwa PIHAK PERTAMA adalah suatu anak perusahaan dari PT. Rentang Rejeki Semesta yang bergerak di bidang konstruksi dan pembangunan anjungan minyak lepas pantai yang berkedudukan di Jakarta. Oleh perusahaan tersebut PIHAK PERTAMA diberi bertugas menjalankan proyek pembangunan rumah dinas untuk karyawan pertambangan sebanyak 500 unit di Jl Kaliurang Km. 12,5 Sleman Yogyakarta.
2. Bahwa PIHAK KEDUA adalah suatu perusahaan yang bergerak dibidang jasa konstruksi bangunan berkedudukan di Jl. Kanguru No. 207 Sidney Australia.
3. Bahwa dalam rangka menjalankan proyek pembangunan rumah dinas untuk karyawan penambangan ini diperlukan PIHAK KEDUA sebagai penyandang modal awal.

Maka karena itu, berdasarkan kesepakatan dan prinsip-prinsip tersebut di atas PARA PIHAK dengan ini setuju untuk mengadakan Perjanjian Kerja Sama Pelaksanaan Konstruksi ini dengan tunduk pada ketentuan-ketentuan dan syarat-syarat sebagai berikut

Pasal 1

Definisi

1. Yang dimaksud dengan Perjanjian Kerja Sama Pelaksanaan Konstruksi adalah Perjanjian Pelaksanaan Proyek Pembangunan Rumah.
2. Yang dimaksud dengan proyek dalam proyek pembangunan 500 unit rumah dinas.
3. Rumah dinas dalam perjanjian ini adalah rumah dinas bagi 500 karyawan PT Rentang Rejeki Semesta.

Pasal 2

Maksud dan Tujuan

Maksud dan tujuan dari perjanjian ini adalah mengadakan hubungan kerjasama antara kedua belah pihak dalam rangka pelaksanaan dan penyelesaian proyek pembangunan 500 unit rumah dinas di Jl. Kaliurang Km. 12,5 Sleman Yogyakarta guna mendapatkan keuntungan bersama.

Pasal 3

Hak dan Kewajiban

1. Dengan ini PIHAK PERTAMA mengikatkan diri pada perjanjian ini dan berhak menerima kucuran dana sebagai modal awal sebesar Rp 50.000.000,- (Lima puluh juta rupiah) dari PIHAK KEDUA, dan bersamaan dengan itu wajib mengembalikan dana tersebut kepada PIHAK KEDUA dengan tambahan bunga seperti yang diperjanjikan.
2. PIHAK PERTAMA wajib mengembalikan dana modal awal kepada PIHAK KEDUA dengan tambahan bunga sebesar 15% setelah perjanjian berakhir.
3. PIHAK PERTAMA berkewajiban menyediakan material, tenaga keja, dan kebutuhan teknis lainnya dalam pelaksanaan proyek.
4. PIHAK KEDUA berkewajiban mengirimkan tenaga suprvisor dan mengalokasikan Rp 50.000.000,- (Lima puluh juta) untuk kelancaran proyek bersama.
5. Kedua belah pihak berhak atas harga keuntungan proyek dengan pembagian masing-masing sebesar 50%.

Pasal 4

Ruang Lingkup

PIHAK PERTAMA dan PIHAK KEDUA sepakat untuk mengadakan kerjasama dalam pelaksanaan proyek pengadaan 500 unit rumah dinas yang saling menguntungkan dengan prinsip saling menghormati dengan ketentuan:

1. PIHAK PERTAMA bertanggung jawab terhadap proses jalannya pelaksanaan proyek di lapangan.
2. Dalam rangka penghimpunan dana pelaksanaan proyek, PIHAK KEDUA berjanji dan mengikatkan diri untuk mengirimkan tenaga supervisor kepada PIHAK PERTAMA.
3. Untuk memperlancar pelaksanaan proyek dalam perjanjian ini, maka PIHAK KEDUA akan mengalokasikan dana sebesar Rp. 50.000.000,- (Lima puluh juta rupiah) kepada PIHAK PERTAMA sebagai modal awal bersama..

Pasal 5

Jangka Waktu

1. Perjanjian kerja sama ini berlaku untuk jangka waktu 4 (empat) tahun terhitung sejak tanggal ditandatanganinya perjanjian ini, dan dapat diperpanjang sesuai dengan kebutuhan berdasarkan evaluasi setiap tahun sesuai dengan kesepakatan kedua belah pihak.
2. Apabila dipandang perlu perjanjian ini dapat diperpanjang atas persetujuan kedua belah pihak dengan melakukan konsultasi, atas rancangan perpanjangan dan dibicarakan selambat-lambatnya 3 (tiga) bulan sebelum berakhirnya perjanjian kerja sama.

3. Perjanjian kerja sama ini dapat diubah sebelum jangka waktunya sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dengan ketentuan pihak yang mengakhiri perjanjian ini wajib memberitahukan maksud tersebut secara tertulis kepada pihak lainnya, selambat-lambatnya 3 (tiga) bulan sebelum keinginan diakhirinya perjanjian ini atau terjadi perubahan mendesak pada masing-masing pihak.

Pasal 6

Pembayaran

1. PIHAK PERTAMA harus menyerahkan kepada PIHAK KEDUA deposit/jaminan modal berupa obligasi dan atau saham sebesar Rp. 20.000.000,- (dua puluh juta Rupiah), yang harus dibayarkan sekaligus pada saat penandatanganan Perjanjian ini sebagai jaminan bagi PIHAK KEDUA .
2. Deposit/jaminan modal kerja sama ini akan dikembalikan kepada PIHAK KEDUA pada akhir Jangka Waktu perjanjian dengan bebas bunga dan setelah diperhitungkan dengan kewajiban-kewajiban PIHAK KEDUA (bila ada) bersamaan dengan pembagian keuntungan proyek.
3. PIHAK KEDUA wajib mentransfer modal awal sebesar Rp 50.000.000,- (Lima puluh juta rupiah) kepada PIHAK PERTAMA melalui Rekening BCA No. 0823.987.3321 atas nama PT. Cipta Petrol Investama.
4. Pembayaran tersebut seperti dimaksud pada ayat 3 diatas dilakukan 4 (Empat) kali secara angsuran dalam jangka waktu 4 (Empat) tahun dan dibayarkan 1 (Satu) kali dalam setiap tahunnya sebesar Rp 12.500.000,- (Dua belas juta lima ratus ribu rupiah).
5. Setiap angsuran harus sudah dibayarkan kepada PIHAK PERTAMA selambat-lambatnya tanggal 31 Januri tiap tahunnya.

Pasal 7

Keterlambatan

1. Jika terjadi keterlambatan dalam pembayaran angsuran oleh PIHAK KEDUA, maka PIHAK PERTAMA berhak mendapatkan tambahan dan sebesar 5% untuk angsuran berikutnya sebagai biaya atas kerugian-kerugian yang terjadi akibat keterlambatan tersebut.
2. Dalam hal keterlambatan terjadi pada angsuran yang terakhir, maka PIHAK PERTAMA berhak mengajukan ganti rugi pada saat pembagian keuntungan proyek sebesar jumlah kerugian yang diakibatkan secara langsung oleh keterlambatan tersebut.

Pasal 8

Cedera Janji

Dalam hal cedera janji di PIHAK PERTAMA sehingga mengakibatkan diakhirinnya perjanjian ini, PIHAK KEDUA selaku penyedia modal awal berhak untuk meminta ganti rugi kepada PIHAK PERTAMA sebesar jumlah uang yang telah disetorkan kepada PIHAK PERTAMA.

Pasal 9

Force Majeur

1. Tanpa mengesampingkan ketentuan-ketentuan dalam perjanjian ini, peristiwa-peristiwa sebagai berikut merupakan keadaan kahar (force majeure), yaitu:

(i) Peristiwa alam;

(ii) Tindakan Pemerintah;

(iii) Kerusuhan;

(iv) Kebakaran yang tidak disebabkan karena kesalahan Para Pihak;

dan peristiwa-peristiwa lainnya yang berada di luar jangkauan yang wajar dari Para Pihak berdasarkan Perjanjian ini.

2. Dalam hal terjadinya keadaan kahar tersebut di atas, maka Para Pihak sekarang ini dan untuk nanti pada waktunya, menyatakan saling memberikan pembebasan untuk tidak saling menuntut dalam bentuk apapun kepada satu sama lainnya.

Pasal 10

Pilihan Hukum

Perjanjian Kerja Sama Pelaksanaan Kontra ini akan ditafsirkan dan tunduk pada peraturan perundang-undangan Republik Indonesia.

Pasal 11

Penyelesaian Sengketa

1. Para Pihak sepakat untuk menyelesaikan setiap perselisihan yang timbul secara musyawarah dan mufakat, dengan tetap memperhatikan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
2. Apabila penyelesaian perselisihan tersebut tidak mencapai mufakat, maka PARA PIHAK sepakat untuk menyelesaikannya di Badan Arbitrase Internasional yang tunduk kepada ketentuan ICC.

Pasal 12

Bahasa

Naskah surat perjanjian ini dicetak ke dalam bahasa Indonesia dan diterjemahkan ke dalam bahasa Inggris dan kedua-duanya berlaku sebagai dokumen yang sah dan berkekuatan hukum sama.

Pasal 13

Korespondensi

Semua pemberitahuan dan informasi lainnya yang akan diberikan pada salah satu pihak berdasarkan perjanjian ini dianggap telah diterima hanya jika disampaikan secara langsung atau dikirimkan melalui kurir atau dikirimkan melalui pos tercatat yang dibubuhi perangko secukupnya, dengan suatu tanda terima atau melalui faksimili. Alamat atau nomor faksimili dari pihak yang berhak untuk menerima pemberitahuan atau informasi apapun adalah sebagai berikut:

6. Untuk PIHAK PERTAMA: PT. Cipta Petrol Investama, Gedung Hero II Lt. 10, Jl. Tamansiswa No. 158 A Yogyakarta 55252, Telepon: 8317773,Faksimili: 8317836.
7. Untuk PIHAK KEDUA: West Wing Build Corporation, Jl. Kanguru No. 207 Sidney Australia, Telepon: 0209897, Faksimili: 2020334.

Apabila salah satu pihak merubah alamat, nomor faksimili atau kontak utamanya, maka hal tersebut harus segera diberitahukan kepada pihak lainnya.

Pasal 14

Amandemen

1. Perjanjian ini dapat diubah berdasarkan persetujuan Kedua Belah Pihak.
2. Perubahan dan atau penambahan terhadap hal-hal yang belum diatur dalam Kesepakatan Bersama ini, akan diatur dalam bentuk addendum dan atau amandemen sesuai dengan kesepakatan Kedua Belah pihak dan merupakan satu kesatuan dan bagian yang tidak terpisahkan dari perjanjian ini.

Pasal 15

Penutup

1. Perjanjian ini dianggap sah setelah ditandatangani oleh kedua belah pihak.
2. Perjanjian ini dibuat dan ditanda tangani oleh kedua belah pihak di atas materai yang cukup di Jakarta pada hari dan tanggal sebagaimana disebutkan pada perjanjian, dibuat dalam rangkap 4 (Empat), 2 (dua) dalam bahasa Indonesia dan 2 (dua) dalam bahasa Inggris yang masing-masing sama bunyinya dan mempunyai kekuatan hukum yang sama dan dipegang oleh PIHAK PERTAMA dan PIHAK KEDUA

PIHAK PERTAMA PIHAK KEDUA

PT. Cipta Petrol Investama West Wing Build

Dr. Ir. IHANG PUTRA BANGSA, SH Dr. JOHN HOWARD, LLM

Direktur Utama Direktur Utama

5. Undang-undang perumahan dan pemukman

HUKUM DAN PRANATA PEMBANGUNAN UU NO.4 tahun 1992 tentang Perumahan & Pemukiman. Dalam Undang – Undang ini terdapat 10 BAB (42 pasal) antara lain yang mengatur tentang :

1. Ketentuan Umum ( 2 pasal )
2. Asas dan Tujuan (2 pasal )
3. Perumahan ( 13 pasal )
4. Pemukiman ( 11 pasal )
5. Peran Serta Masyarakat ( 1 pasal )
6. Pembinaan (6 pasal )
7. Ketentuan Piadana ( 2 pasal )
8. Ketentuan Lain – lain ( 2 pasal )
9. Ketentuan Peralihan ( 1 pasal )
10. Ketentuan Penutup ( 2 pasal )Pada Bab 1 berisi antara lain :
1. Fungsi dari rumah
2. Fungsi dari Perumahan
3. Apa itu Pemukiman baik juga fungsinya
4. Satuan lingkungan pemukiman
5. Prasarana lingkungan
6. Sarana lingkungan
7. Utilitas umum
8. Kawasan siap bangun
9. Lingkungan siap bangun
10. Kaveling tanah matang
11. Konsolidasi tanah permukiman

Bab 2 Asas dan Tujuan, isi dari bab ini antara lain : Penataan perumahan dan permukiman berlandaskan pada asas manfaat, adil dan merata, kebersamaan dan kekeluargaan, kepercayaan pada diri sendiri, keterjangkauan, dan kelestarian lingkungan hidup.

Tujuan penataan perumahaan dan pemukiman :
• Memenuhi kebutuhan rumah sebagai salah satu kebutuhan dasar manusia, dalam rangka peningkatan dan pemerataan kesejahteraan rakyat
• Mewujudkan perumahan dan permukiman yang layak dalam lingkungan yang sehat, aman, serasi, dan teratur
• Memberi arah pada pertumbuhan wilayah dan persebaran penduduk yang rasional
• menunjang pembangunan di bidang ekonomi, sosial, budaya, dan bidangbidang lain.

Bab 3 Perumahan, isi bab ini antara lain :
• hak untuk menempati /memiliki rumah tinggal yang layak
• kewajiban dan tanggung jawab untuk pembangunan perumahan dan pemukiman
• pembangunan dilakukan oleh pemilik hak tanah saja
• pembangunan yang dilakukan oleh bukan pemilik tanah harus dapat persetuan dari pemilik tanah / perjanjian
• kewajiban yang harus dipenuhi oleh yang ingin membangun rumah / perumahan
• pengalihan status dan hak atas rumah yang dikuasai Negara
• Pemerintah mengendalikan harga sewa rumah
• Sengketa yang berkaitan dengan pemilikan dan pemanfaatan rumah diselesaikan melalui badan peradilan
• Pemilikan rumah dapat beralih dan dialihkan dengan cara pewarisan
• dll

Bab 4 Permukiman, isi bab ini antara lain :
• Pemenuhan kebutuhan permukiman diwujudkan melalui pembangunan kawasan permukiman skala besar yang terencana
• tujuan pembangunan permukiman
• Pelaksanaan ketentuandilaksanakan sesuai dengan rencana tata ruang wilayah
• Program pembangunan daerah dan program pembangunan sektor mengenai prasarana, sarana lingkungan, dan utilitas umum
• Penyelenggaraan pengelolaan kawasan siap bangun dilakukan oleh badan usaha milik Negara
• kerjasama antara pengelola kawasan siap bangun dengan BUMN
• Di wilayah yang ditetapkan sebagai kawasan siap bangun Pemerintah memberikan penyuluhan dan bimbingan, bantuan dan kemudahan
• ketentuan yang wajib dipenuhi oleh badan usaha dibidang pembangunan perumahan
• tahap – tahap yang dilakukan dalam pembangunan lingkungan siap bangun
• kegiatan – kegiatan untuk meningkatkan kualitas permukiman
• dll

Bab 5 Peran serta masyarakat, isi bab ini antara lain :
• hak dan kesempatan yang sama untuk turut serta dalam pembangunan perumahan / permukiman
• keikutsertaan dapat dilakukan perorangan / bersama

Bab 6 Pembinaan, isi bab ini antara lain :
• bentuk pembinanaan pemerintah dalam pembangunan
• pembinaan dilakukan pemerintah di bidang perumahan dan pemukiman
• Pembangunan perumahan dan permukiman diselenggarakan berdasarkan rencana tata ruang wilayah perkotaan dan rencana tata ruang wilayah
• dll.

Bab 7 Ketentuan Pidana, isi bab ini antara lain :
• hukuman yang diberikan pada yang melanggar peraturan dalam pasal 7 baik disengaja ataupun karena kelalaian.
• dan hukumannya dapat berupa sanksi pidana atau denda.

Bab 8 Ketentuan Lain-lain, isi bab ini antara lain :
• Penerapan ketentuan pidana sebagaimana dimaksud dalam Pasal 36 tidak menghilangkan kewajibannya untuk tetap memenuhi ketentuan Undang-undang ini.
• Jika kewajiban sebagaimana dimaksud dalam Pasal 38 tidak dipenuhi oleh suatu badan usaha di bidang pembangunan perumahan dan permukiman, maka izin usaha badan tersebut dicabut.

Bab 9 Ketentuan Peralihan, isi bab ini antara lain :
• Pada saat mulai berlakunya Undang-undang ini, semua peraturan pelaksanaan di bidang perumahan dan permukiman yang telah ada tetap berlaku sepanjang tidak bertentangan dengan Undang-undang ini atau belum diganti atau diubah berdasarkan Undang-undang ini.

Bab 10 Ketentuan Penutup, isi bab ini antara lain :
• Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-undang nomor 6 tahun 1962 tentang Pokok-pokok perumahan (Lembaran Negara Tahun 1962 Nomor 40, Tambahan Lembaran Negara Nomor 2476) menjadi Undang-undang (Lembaran Negara Tahun 1964 nomor 3,
• Undang-undang ini mulai berlaku pada tanggal diundangkan dan penerapannya diatur dengan Peraturan Pemerintah selambat-lambatnya 2 (dua) tahun sejak Undang-undang ini diundangkan.

PENGAPLIKASIAN DARI UU TERSEBUT YAITU Pada tahun 1980 penduduk perkotaan berjumlah sekitar 32,85 juta (22,27% dari jumlah penduduk nasional). Tahun 1990 jumlah penduduk perkotaan menjadi sekitar 55,43 juta (30,9% dari jumlah penduduk nasional). Tahun 1995 jumlah penduduk perkotaan menjadi sekitar 71.88 juta (36,91% dari jumlah penduduk nasional). Saat ini jumlah penduduk perkotaan seluruhnya diperkirakan mencapai hampir 110 juta orang, dengan pertumbuhan tahunan sekitar 3 juta orang. Sensus penduduk tahun 2000 mencatat total jumlah penduduk adalah 206.264.595 jiwa. 2Tingkat urbanisasi mencapai 40% (tahun 2000), dan diperkirakan akan menjadi 60% pada tahun 2025 (sekitar 160 juta orang)3. Laju pertumbuhan penduduk perkotaan pada kurun waktu 1990-2000 tercatat setinggi 4,4%/tahun, sementara pertumbuhan penduduk keseluruhan hanya 1,6%/tahun. Perkembangan kota-kota yang pesat ini disebabkan oleh perpindahan penduduk dari desa ke kota, perpindahan dari kota lain yang lebih kecil, pemekaran wilayah atau perubahan status desa menjadi kelurahan. Ruang dilihat sebagai wadah dimana keseluruhan interaksi sistem sosial (yang meliputi manusia dengan seluruh kegiatan sosial, ekonomi, dan budaya) dengan ekosistem (sumberdaya alam dan sumberdaya buatan) berlangsung. Ruang perlu ditata agar dapat memelihara keseimbangan lingkungan dan memberikan dukungan yang nyaman terhadap manusia serta mahluk hidup lainnya dalam melakukan kegiatan dan memelihara kelangsungan hidupnya secara optimal.